מדוע קניית מגרש מצריכה ליווי משפטי מיוחד?
קניית מגרש לבנייה היא מהלכים מורכבים ויקרים ביותר שאדם פרטי מבצע בחייו. שלא כמו ברכישת דירה, מדובר בנכס "גולמי", וכך גם הסיכונים גבוהים יותר, עמומים יותר, ולעיתים בלתי נראים למי שאינו עוסק בתחום המקרקעין באופן מקצועי. ליווי של עורך דין מקרקעין אינו רק שאלה של ניסוח חוזה אלא תנאי הכרחי לבדיקה מעמיקה של מצבו המשפטי, התכנוני והפיזי של המגרש.
מהם הסיכונים בקניית מגרש?
רישום לא תקין בטאבו
יש לבחון אם המוכר הוא בעלים רשום, אם קיימות הערות אזהרה, עיקולים, חריגות ברישום הבית המשותף (במגרשים בשכונות קיימות), ואפילו אם מדובר בזכות חכירה ממנהל מקרקעי ישראל, מה שמחייב אישורים מיוחדים להעברה.
מצב תכנוני לא ברור
האם המגרש מיועד לבנייה על פי תוכנית מתאר תקפה? מה מספר יחידות הדיור המאושר? האם קיימות מגבלות של רשות העתיקות, מגבלות תשתית, או צורך באיחוד וחלוקה? רק עורך דין מנוסה ידע להצליב בין הנתונים בטאבו, בתוכנית ובוועדה המקומית.
היבטי מס מורכבים
עסקה של רכישת מגרש עלולה להיחשב לעיתים כעסקה "מסחרית", עם השלכות מס רכישה או מע"מ שונות. בנוסף, חשוב לדעת מתי ניתן לקזז את מס הרכישה בעתיד, או האם ניתן להעביר את המגרש לילדים ללא חבות מס.
בדיקת מגבלות בנייה בפועל
במקרים רבים קיימים פערים בין התכנון התיאורטי לבין האפשרות לבנות בפועל בשל שיפועים, דרכי גישה, או קווי בניין מגבילים. ליווי של עורך דין בשיתוף אדריכל יבטיח בדיקה תכנונית מלאה.
עמדתו של עו"ד רון זילברמן
"אני תמיד אומר ללקוחות שלי: מגרש לא בודקים רק עם העיניים אלא עם עורך דין ביד אחת, ומהנדס ביד השנייה. מגרש שאינו ראוי לבנייה או שדורש הליכים מסובכים לפני שניתן בכלל להניח עליו יסודות הוא לא נכס, אלא התחייבות. עורך דין שבודק רק את החוזה, ולא את מכלול ההיבטים התכנוניים והמשפטיים, מחמיץ את עיקר תפקידו."
שלבי הליווי המשפטי ברכישת מגרש
- בדיקת רישום בטאבו/רמ"י/חברה משכנת
- בדיקת תב"ע ותשריט בנייה
- התאמת ייעוד המגרש לצרכי הרוכש
- בדיקות מול שמאי ואדריכל (לפי צורך)
- ניסוח חוזה מותאם אישית
- תכנון מס רכישה ובחינת עלויות נלוות
- רישום הערת אזהרה וליווי עד רישום הזכויות
קניית מגרש לבנייה היא צעד משמעותי שמחייב אחריות, זהירות וליווי מקצועי הדוק. עורך הדין הוא הדמות המרכזית שמגנה על הרוכש לא רק משפטית אלא גם כלכלית ותכנונית. בליווי נכון, רכישת מגרש יכולה להפוך להשקעה נבונה; בלעדיו היא יכולה להפוך לכאב ראש מתמשך.
מומלץ לקראו גם: עורך דין מקרקעין בעסקאות קומבינציה
