מיסים מקרקעין – מה חשוב לדעת לפני עסקת נדל"ן?

עסקת מקרקעין היא לא רק עניין של חוזה ומחיר – אלא גם עולם שלם של מיסוי. בישראל, קיימים מספר סוגים של מיסים בעסקאות מקרקעין היכולים לחול על מוכרים, רוכשים ויזמים. הבנה מוקדמת של המסים והפטורים האפשריים יכולה לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים – ולכן חשוב להיעזר בעורך דין מקרקעין שמתמחה גם בהיבטי המיסוי של העסקה.

אילו מיסים קיימים בעסקאות נדל"ן?

מס רכישה

חל על הרוכש של הנכס – מס זה מחושב לפי מדרגות מס המתעדכנות מעת לעת. שיעור המס תלוי בסוג הנכס, בשווי ובסטטוס של הרוכש (אם זו דירה ראשונה, דירה שנייה, תושב חוץ, נכה, עולה חדש וכו').

דוגמה לשיעורי מס רכישה (נכון לשנת 2025, לדירה יחידה):

• עד כ־1.9 מיליון ש"ח – פטור מלא
• מ־1.9 ועד 2.3 מיליון ש"ח – 3.5%
• מ־2.3 מיליון ש"ח ועד 5.3 מיליון ש"ח – 5%
• וכן הלאה עד 10%

פטורים ממס רכישה

• רוכש דירה ראשונה (עד תקרת מחיר מסוימת)
• נכים
• עולים חדשים
• נפגעי פעולות איבה

מס שבח

חל על המוכר של הנכס – זהו המס על הרווח שנוצר ממכירת הנכס (שבח = ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה).

שיעור מס שבח כללי

• 25% על הרווח הריאלי, לאחר ניכוי הוצאות מותרות.

פטורים נפוצים ממס שבח

• מוכר דירת מגורים יחידה, אחת ל־18 חודשים, עד תקרה מסוימת (כיום כ־5.5 מיליון ש"ח).
• ירושה – במקרים שבהם המוריש היה זכאי לפטור.
• עסקת גירושין – העברת זכויות במסגרת הסכם גירושין פטורה ממס.
• העברה ללא תמורה (למשפחה מדרגה ראשונה) – מס מופחת של 0.5% בלבד.
  קראו בהרחבה על מס שבח

היטל השבחה

חל על בעל הנכס, לרוב מול הרשות המקומית – זהו תשלום לרשות המקומית בעקבות עליית שווי הנכס עקב אישור תוכנית, הקלה או שימוש חורג (למשל: תוספת זכויות בנייה).

פטורים אפשריים שאתם חייבים לדעת עליהם

• השבחה שנוצרה יותר מ־10 שנים לפני המכירה.
• נכסים שאין בהם עליית ערך תכנונית.
• מקרים של ירושה, העברה ללא תמורה או פיצול זכויות במקרים מסוימים.

מע"מ

בעיקר בעסקאות מסחריות – המע"מ חל בעיקר בעסקאות בין עוסקים או בפרויקטים יזמיים, וכן בעת מכירת קרקע מסחרית או תעשייתית. בדרך כלל לא חל על מכירת דירה פרטית.

מה הכי חשוב לדעת לפני שנכנסים לעסקת נדל"ן?

1. לתכנן מס מראש – עורך דין שמבין במיסוי מקרקעין יכול לבדוק זכאות לפטורים, להציע מבנה עסקה נכון ולמנוע תשלומי מס מיותרים.
2. לבחון את מצב הנכס והמוכר – האם זו דירה יחידה? האם יש זכויות בנייה שלא נוצלו? האם יש היטל השבחה?
3. לדרוש אישור מס שבח – בעת רכישת דירה, חובה לוודא שהמוכר שילם (או ישלם) מס שבח כחוק, או שקיבל פטור מתאים.
4. לעגן את המסים בהסכם – חשוב לקבוע בהסכם מי אחראי לתשלום כל מס, ולוודא שההסכם מגן על הרוכש או המוכר בכל תרחיש.

עסקאות נדל"ן עלולות להסתבך ללא הבנה מקיפה של תחום המיסוי. עורך דין מקרקעין מנוסה, כמו עו"ד רון זילברמן, ידע לנתח את העסקה לעומק, לבדוק את כלל החבויות והפטורים האפשריים, ולבנות את העסקה כך שתהיה בטוחה, רווחית וחוקית.

חושבים על מכירת הנכס שלכם, קניית נכס חדש? פנו לייעוץ אישי עם עו"ד רון זילברמן – ותחסכו לעצמכם זמן, כסף ודאגות.