התחדשות עירונית בצפון

התחדשות עירונית בצפון בפרט והתחדשות עירונית ככלל, היא תהליך מחולל צמיחה והתפתחות אשר נועד להחיות מחדש את המרחב האורבני במדינת ישראל, תוך התאמה מיטבית לצרכי התושבים והסביבה.

בעיקר באזור מטרופולין גוש דן בו קיימת מצוקה משמעותית בהיעדר עתודות קרקע, מהווים פרויקטים חדשים על טהרת התחדשות עירונית כאלטרנטיבה משמעותית, כזו שיש בידה לשפר את איכות חייהם של הדיירים ולהשביח את נכסיהם. 

כדאי לדעת כי התחדשות עירונית הינה שם כולל לפרויקטים המאגדים החל מבניין אחד ועד למספר מבנים הנמנים כחלק ממתחם שלם. זוהי למעשה הזדמנות עבור בעלי הדירות לחזק ולמגן את דירותיהם, ובמקביל ליהנות מנכס משודרג המותאם לסטנדרט הבניה החדיש ביותר. ראוי לציין כי פרויקטים אלו יכולים להתממש רק במידה וקיימת הסכמה מצד בעלי הדירות בבניינים הוותיקים, שכן אלו הם בעלי הזכויות בקרקע ועל פיהם יישק דבר. 

התחדשות עירונית – מסלולים 

ישנם שלושה מסלולים עיקריים כיום בישראל באמצעותם ניתן לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית.

תמ"א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה חוללה מהפכה של ממש בשוק הנדל"ן בישראל לאורך השנים. היא מתרכזת בבניין בודד ומתחלקת לאפשרויות של בניה והרחבה על גבי המבנה הקיים (תמ"א 1 או 3) או לחילופין באמצעות הריסה של המבנה הקיים ובנייתו מחדש (תמ"א 2).

רשויות מקומיות – כשמו כן הוא מדובר על מסלול אותו יוזמת ומובילה הרשות המקומית, על בסיס ראיה אסטרטגית ורצון להשפיע הלכה למעשה על אופי שכונה או מתחם כלשהו. בהינתן מצב זה, הבקשה לקידום ההליך מתבצעת דרך הרשות המקומית אל שר הבינוי והשיכון אשר מכריז על המתחם המיועד 'כמתחם פינוי בינוי' לתקופה של שש שנים, אותה אף ניתן להאריך בשלוש שנים נוספות. יצוין כי ההכרזה אף מקנה בהטבות מס שונות. 

יזמים – מסלול שכיח בשוק הפרטי באמצעותו יזמים ובעלי נכסים מתקשרים ביניהם ומקדמים יחד פרויקט. מדובר על אינטרס משותף לשני הצדדים, שכן היזם מצידו מעוניין ליצור כר פורה על מנת להשיג זכויות בניה שיובילו עבורו ליצירת רווח כלכלי. הדיירים או בעלי הקרקע מאידך נהנים מהשבחת הנכס שברשותם, לרוב ללא צורך בהשקעה כספית, תוך הטלת כלל התשלומים וההתנהלות הבירוקרטית מול הרשויות על היזם.

התחדשות עירונית בחיפה, תמונת מצב עדכנית

בחיפה מתקיימים כיום מספר פרויקטים משמעותיים של תמ״א 38 ופינוי בינוי. בשכונת אחוזה, למשל, מתבצע פרויקט ברחוב יותם במסלול הריסה ובנייה מחדש הכולל שבע קומות ושבע עשרה דירות חדשות. בשכונת בת גלים מתבצע פרויקט ברחוב הרחף הכולל חיזוק מבנים, תוספת קומות ושדרוג דירות קיימות לרבות ממ״דים ומרפסות.
בנוסף, בעיר חיפה הוצאו מספר היתרים נוספים לחיזוק ועיבוי מבנים ותוכניות חדשות נמצאות בשלבי תכנון. השכונות המרכזיות שבהן כבר מתקיימים או מתוכננים פרויקטים כוללות את קריית חיים, הדר הכרמל, נווה שאנן, קריית אליעזר וגם אזור ואדי ניסנאס.
תוכניות אב שכונתיות מקודמות גם במימון ממשלתי כוללות התייחסות לתשתיות, שטחי ציבור ושדרוג מערך התחבורה.

פינוי בינוי ותכנון עתידי

לפי נתוני עיריית חיפה קיימות כיום עשרות תוכניות פינוי בינוי במסלול מיסוי ותוכניות אב רחבות היקף. הפוטנציאל הכולל הוא למעלה ממאה אלף יחידות דיור חדשות שיחליפו בניינים ישנים, יחזקו את עמידות המבנים בפני רעידות אדמה וישדרגו את איכות החיים בשכונות הוותיקות.
מדובר בשינוי משמעותי שכולל לא רק את הדירות עצמן אלא גם את סביבת המגורים, התשתיות ושירותי הקהילה.

אילו היבטים משפטיים מרכזיים צריך לקחת בחשבון?

פרויקטים של התחדשות עירונית מלווים בהיבטים משפטיים מורכבים. נדרש טיפול בזכויות הדיירים, בתמורות ובאיזון בין כלל בעלי הדירות. יש חשיבות לעריכת הסכמים מסודרים בין דיירים ליזמים, להתמודדות עם סוגיות של היטלי השבחה, להסדרת רישום בטאבו ובמיסוי הנובע בעסקאות כאלה.
בנוסף, תהליך כזה כרוך בקבלת היתרים ואישורים מהרשויות, כולל דיונים מול ועדות תכנון, רשות מקרקעי ישראל ולעיתים גם התנהלות מול בנקים ומוסדות מימון.

התחדשות עירונית בקריות – כל העיניים על הקריות!

אזור הקריות בצפון הארץ נמצא בשנים האחרונות בתהליך מואץ של התחדשות עירונית. התוכניות כוללות פרויקטים של פינוי בינוי, תמ״א 38 ותוכניות אב שכונתיות המיועדות לשדרוג סביבת המגורים, חיזוק עמידות המבנים ושדרוג התשתיות.
ההשקעה המשמעותית של המדינה והרשויות המקומיות מביאה לשינוי חזותי ולשיפור איכות החיים של התושבים. הפרויקטים מתבצעים ברוב הקריות, כל אחת בהתאם לאופי העירוני ולצרכים המיוחדים שלה.

התחדשות עירונית קרית ים

קרית ים עוברת בשנים האחרונות תהליך שדרוג משמעותי. העיר ממוקמת על רצועת חוף מבוקשת והביקוש למגורים בה נמצא בעלייה.
פרויקטים של פינוי בינוי כבר יצאו לדרך במספר אזורים, בהם שדרות ירושלים ורחוב הרצל, במטרה להחליף בניינים ישנים במגדלים חדשים הכוללים ממדים, חנויות ומעליות.
מעבר לשדרוג הדירות, העירייה מקדמת פיתוח טיילת חדשה והרחבת מוסדות החינוך והקהילה, דבר שמעלה את ערך הנכסים בעיר ומושך אליה זוגות צעירים ומשקיעים.

התחדשות עירונית קרית ביאליק

קרית ביאליק מאופיינת בלא מעט מבני שיכונים ותיקים במרחבים פתוחים, מה שהופך אותה לאטרקטיבית לפרויקטים של התחדשות עירונית. העיר מקדמת מספר תוכניות פינוי בינוי, בעיקר בשכונת צור שלום ואזור מזרח העיר.
המטרה היא להקים מתחמי מגורים חדשים לצד שטחים ציבוריים, שבילי אופניים, גינות ציבוריות ומרכזי מסחר. העירייה פועלת להרחבת שטחי הציבור במקביל לבנייה, מה שמבטיח איכות חיים משודרגת לתושבים הוותיקים והחדשים כאחד. התוצאה הצפויה היא חידוש סביבתי וחברתי המשפיע על כלל האזור.

התחדשות עירונית קרית מוצקין

קרית מוצקין מציגה פעילות ערה בתחום ההתחדשות העירונית. מרכז העיר, הכולל מבנים בני עשרות שנים, נמצא בעדיפות גבוהה לתכנון מחדש. תוכניות פינוי בינוי מקודמות בעיקר באזורים מרכזיים כמו רחוב ויצמן וסביבת כיכר העיר. במסגרת הפרויקטים מתוכננות דירות חדשות ומרפסות, שדרוג מערכות חשמל ומים ובנייה של חניונים תת קרקעיים. לצד זאת, העירייה פועלת לשימור המרקם הירוק והוספת שבילי הליכה ושבילי אופניים. שילוב זה מאפשר לעיר לצמוח מבלי לפגוע באיכות החיים והכי חשוב שמירה על המרחבים הציבוריים הקיימים.

למה חשוב להיעזר בעורך דין?

עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית מבטיח שהאינטרסים של הדיירים נשמרים לאורך כל הדרך. הוא בוחן את החוזים, מוודא שכל בעלי הדירות מקבלים את התמורות המגיעות להם, מגן מפני סעיפים שעלולים לפגוע בזכויות הדיירים ומלווה את התהליך מול הרשויות והיזמים. בעסקאות מורכבות מסוג זה, שבהן מעורבים גורמים רבים והיקפי כספים גדולים, הליווי המשפטי מפחית סיכונים, מונע טעויות ומספק ביטחון לכל הצדדים המעורבים.

קראו גם – עורך דין בית חדש