שאלות ותשובות2018-12-30T15:28:52+00:00

שאלות ותשובות

תשובה: לא. כשמדובר בבתים הרשומים כבתים משותפים (ולא משנה אם הנכס הוא משרד, תעשיה, דירה, דירת נופש או כל נכס אחר) אני ממליץ שלא להסתפק בנסח הטאבו (הגם שבפרקטיקה הרווחת, כפי שמזדמן לי לראות מדי פעם, בדרך כלל מסתפקים בנסח הטאבו). אני ממליץ להוציא את מסמכי היסוד כלומר תקנון ותשריט של הבית המשותף ולעיין בהם. מדוע? רק עיון בתשריט הבית המשותף יבטיח זיהוי וודאי של הנכס הנמכר עם הרישום בטאבו. קרו כבר מקרים שחניה שנמכרה היתה במקום אחר מהמקום אותו הראה המוכר לקונה, קרה שדירה שנמכרה היתה רשומה בטאבו כדירה בקום אחר בבנין ביחס לדירה שהראה המוכר לקונה ועוד. כמובן שמעבר לבדיקה המשפטית מומלץ לבצע בדיקות אחרות בקשר לנכס, למשל בדירה אצל הרשות המקומית / ועדה מקומית לתכנון ולבניה ועוד.

תשובה: הלכה למעשה – לא. עסקת תמ"א 38 אמנם עלולה להתחייב במס שבח (בדרך כלל בגלל זכויות הבניה שנמכרות שאינן על פי תמ"א 38 אלא על פי התב"עות (תוכניות בנין עיר) החלות). דוגמא קלאסית היא חדרי יציאה לגג. עסקת תמ"א 38 היא למעשה עסקת מכר ולכן בעלי הדירות (המוכרים) מחויבים על פי חוק בתשלום המס. ואולם, בהתאם לתנאים המסחריים המקובלים בתמ"א 38, היזם הוא זה שמתחייב לשאת במס שבח במקום המוכרים.

תשובה: כן. נכס מורכב משלושה מרכיבים: הנכס הפיזי, הזכויות המשפטיות בנכס (בעלות, חכירה, בר רשות וכן הלאה) ומצבו התכנוני (כלומר מה ניתן לבנות על אותו מגרש והאם מה שנבנה נבנה כחוק). בדיקה בתיק העירייה הינה בדיקה תכנונית של הנכס. שם ניתן לראות האם הוצא לנכס היתר בניה, האם הוצא לנכס צו הריסה (תיק הנכס בעירייה הינו אחד מהמקומות אותם יש לבדוק טרם קבלת תשובה ראויה לשאלה האם יש צו הריסה בקשר לנכס), האם היו בקשות כלשהן להיתרי בניה שסורבו ועוד.

תשובה: ברכישת דירה חדשה מקבלן, על פניו הקבלן מעמיד לרוכשים עו”ד, והרוכשים אף משלמים לו על כך. אולם, מי שיעיין בסעיפים הרבים בהסכם, ודאי גם ימצא את הסעיף בו נרשם במפורש כי העו"ד מטעם הקבלן מייצג את הקבלן בלבד. עניין זה לא ברור מספיק לרוכשים רבים, אשר בפועל נותרים ללא ייעוץ או ייצוג הולמים אל מול הקבלן. בנסיבות אלה, לעיתים הקבלן ינסה להעביר אליכם עלויות על פעולות בהן דווקא הוא חייב לשאת על פי חוק, למשל, וכבר נתקלנו בכל לא פעם בייצוג לקוח בבדיקת הסכם רכישת דירה מקבלן, והדבר חוסך מאות ואף אלפי שקלים. בנוסף, כמון, יש לוודא כי הקבלן לא מקפח את זכויותיכם או גורע מכם דברים שהוא צריך להעניק לכם לפי החוק או הנוהג. היות והידע הכללי של מרבית האנשים בתחום זה אינו רב, ומנגד, זהו התחום שבו ישנן תביעות רבות בגין עסקאות שכשלו, הרי שבכל עסקה במקרקעין, מומלץ ביותר להיות מיוצג על ידי עו”ד העוסק בתחום ושהינו בעל ניסיון.

תשובה: על פי החוק ופסיקת בתי המשפט, מוכר זיכרון הדברים כמסמך משפטי מחייב (בניגוד לסברה הרווחת לפיה מדובר במסמך פחות ערך אשר בכוחו רק "לשריין" את ההסכמה). מסמך שכזה, ככל שניכרת בו על פי חוק החוזים "מסוימות וגמירת דעת" (כלומר – פרטי הצדדים, פרטי הנכס, המחיר וחתימות הצדדים) דינו כדין חוזה למכירת/רכישת הנכס לכל דבר ועניין.
משכך, מומלץ ביותר להימנע מעריכת זיכרון דברים, היות ולרוב נעשה מסמך זה בטרם הצדדים פנו לעו"ד על מנת שייצג אותם בעסקת המקרקעין, ואינם יודעים אף מה טיבו של הנכס ומה מצב רישומיו ומצב הבעלים שלו. בנוסף, החל ממועד זה מתחילים להימנות המועדים לתשלומי המיסים, על אף שעוד טרם נחתם הסכם מלא. גם מבחינת עמלת תיווך הדבר יכול להוות בעיה, שכן בחתימת זיכרון דברים המתווך הביא לחתימת עסקה, וגם ביטולו לאחר מכן לא בהכרח תבטל את חובת התשלום למתווך.
במצב דברים זה, לרוב בחתימה על זיכרון דברים עולים הסיכונים על התועלת, וככלל מומלץ להימנע מחתימה על מסמך זה, בטח ובטח ללא ייעוץ משפטי מתאים.

תשובה: כן ולא. קיימת הוראה בחוק השכירות והשאילה (סעיף 22 לחוק) לפיה השוכר איננו רשאי להעביר לאחר את השכירות ואיננו רשאי להשכיר את הנכס לשוכר משנה, אלא בהסכמת המשכיר. המשכיר לעומת זאת חייב להסכים, אלא אם יש לו טעמים סבירים לסירוב (העברת השכירות בנכס לידי חבר משפחת פשע למשל). זה נראה פשוט נכון? אבל זה בכלל לא כך. בחוזי שכירות רבים, בוודאי בנכסים מסחריים, קיים סעיף שמטרתו להתגבר על הוראות סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה ואז לכאורה העברת השכירות ללא הסכמת המשכיר אסורה. אבל – קיימת מחלוקת פוסקים האם ניתן להתנות על סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה או האם התניה כזו בלתי אפשרית (בלשון המשפטנים, האם הסעיף דיספוזיטיבי או קוגנטי, בהתאמה). מכאן, שמבחינתו של השוכר העברת השכירות כרוכה בסיכון ניכר שהוא יוכרז כמפר חוזה במקרה בו קיים סעיף האוסר העברה, סיכון שכלל לא בטוח שעליו לקחתו.

תשובה: לא פטור אבל משהו שלעין בלתי מזויינת נראה כפטור. קיימים מספר סעיפים בחוק מיסוי מקרקעין המאפשרים ביצוע עסקה ללא תוצאות מס שבח ואולם מדובר בדחיית המס בלבד ולא בפטור אמיתי (בדומה לפטור במכירת דירת מגורים). דוגמא לזה היא העברה ללא תמורה (מתנה) לקרובים לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, הפטורה ממס שבח. ואולם כאשר מקבל המתנה ירצה למכור את נכס המקרקעין, חישוב המס שלו יקח בחשבון את יום הרכישה ושווי הרכישה של מי שהעביר לו את הנכס במתנה. אגב, פטור (או דחית תשלום) של מס שבח לא פוטר ממס רכישה. במקרה של סעיף 62 לחוק למשל, מורות תקנות מיסוי מקרקעין כי מס הרכישה יהיה שליש מהמס הרגיל.

תשובה: על פי חוק המקרקעין עסקה במקרקעין, לרבות שכירות, טעונה מסמך בכתב אף אם מדובר בשכירות לתקופה שאינה עולה על 5 שנים אין חובה לעגן זאת בהסכם שכירות בכתב. כלומר, אם מדובר בהשכרה קצרה ללא אופציה מעל ל- 5 שנים ניתן גם להגיע להסכם שכירות בעל פה בין הצדדים ואין חובה לערוך אותו בכתב.

תשובה: פירוק שיתוף במקרקעין הינו הליך שמספיק שאחד השותפים בנכס (גם אם הוא מחזיק באחוז אחד בלבד בנכס) רשאי לפתוח בו. הדבר נובע מהתפיסה המוסרית שלא ניתן לחייב אדם לנהל שותפות עם אחרים בניגוד לרצונו. בנסיבות אלה, הליך פירוק שיתוף במקרקעין אינו תלוי ברצונם של השותפים האחרים בנכס, והאם אינם רשאים להפעיל מניפולציות או איומים על אחד השותפים האחרים, ולא משנה מה גודל חלקו. אותו אחד המעוניין בפירוק, ככל שלא הושגה הסכמת היתר, יכול לפנות אלינו לצורך הגשת תביעה מתאימה לפירוק שיתוף במקרקעין.

תשובה: בעבר פינוי נכס מקרקעין משוכר שחדל לשלם היה הליך מורכב קשה וארוך. לאחר שבוצע תיקון לחוק, ההליך הפך מעט מהיר יותר ומעט פשוט יותר. בנסיבות של שוכר שלא פינה את הנכס, או שוכר שהפסיק לשלם שכירות, או שוכר שהפר את הסכם השכירות שנחתם איתו, ניתן להגיש תביעה לסילוק יד, אשר תתברר תוך לכל היותר 90 ימים (בעבר היה יכול להימשך הליך כזה אף מספר שנים בהן השוכר עוד ישב בנכס שיהיה "בשבי" שלו). בנסיבות אלה, עת שוכר מתחיל לעשות בעיות, כדאי להתחיל לפעול מוקדם ככל הניתן, ועוד טרם מתחילים להצטבר חובות ונזקים לנכס.

תשובה: ראש הוצאה לפועל פועל בכובע שיפוטי ובכובע מנהלי. בתפקידו השיפוטי הוא אמון על מתן החלטות וצווים; דיון בטענת "פרעתי" שמעלה החייב, לפיה פרע את החוב וכן חיוב צדדי ג' בתשלום החוב.
בתפקידו המנהלי אחראי על המצאת אזהרה וצווים שונים לחייב; אישור צו תשלומים או איחוד תיקים; ניהול חקירת יכולת נגד החייב והכרזתו כמוגבל באמצעים.

תשובה: מדובר בצעד מקדמי טרם נקיטה בהליכי הוצאה לפועל. האזהרה מפרטת בקצרה את תמצית פסק הדין והחוב בגינו נפתח התיק ומיידעת את החייב לגבי כוונות הזוכה להפעיל נגדו הליכים במידה והחוב לא ייפרע.
לאחר המצאת האזהרה ניתנת לחייב אורכה בת עשרים יום לתגובה. תוך פרק זמן זה נדרש החייב להסדיר את החוב או לנקוט באחד הסעדים, העומדים לימינו בהליכי הוצל"פ. המצאת אזהרה מתבצעת בדואר רשום עם אישור מסירה או באמצעות מוסר אישי ולפי תקנות סדר הדין האזרחי.

תשובה: מבוצעת ביוזמת החייב לגבי מצבו הכלכלי ומסוגלותו הפיננסית לפרוע את החוב. לאחר קבלת אזהרה על פתיחת הליכי הוצאה לפועל רשאי החייב להתייצב לחקירת יכולת בכל אחת מלשכות ההוצל"פ בארץ. במהלך החקירה יכול החייב להציג מסמכים רלוונטיים, תלושי משכורת ולהביא עדים, התומכים בגרסתו.
על בסיס האינפורמציה שמסר, מוקנית לראש ההוצאה לפועל ולזוכה סמכות לערוך לחייב חקירה נגדית.

תשובה: בניהול הליכי הוצל"פ נודע יתרון בקבלת ייעוץ וליווי משפטי, הן מצד הזוכה והן מצד החייב. עורך דין המתמחה בתחום, יסייע לזוכה בהגשת בקשות, שיקדמו את הליכי הגבייה, במילוי הטפסים הרלוונטיים, צירוף המסמכים הנדרשים ושיפור סיכויי פירעון החוב.
עבור חייב יסייע עורך הדין בהגשת בקשת התנגדות לביצוע פסק דין או שטר, הכרזה על החייב כמוגבל באמצעים, בקשת איחוד תיקים או גיבוש הסדר עם הזוכה.

תשובה: שלא כבתביעה משפטית, אותה יש להגיש לערכאה, בעלת הסמכות העניינית והמקומית, פתיחת תיק הוצאה לפועל מתאפשרת בכל אחת מלשכות ההוצאה לפועל בארץ. הזוכה רשאי לפתוח את התיק בקרבת מקום מגוריו או עסקו ואינו מחויב להגישו לבית המשפט, שנתן את פסק הדין.

תשובה: שטרות – שיקים, שטרי משכנתא ומשכון וערבות, במידה וניתנה לפי חוק ההוצאה לפועל. מימוש השטרות יהא בדרך בה ממומש פסק דין.
פסקי דין – ההוצאה לפועל מממשת פסקי דין, הכוללים הוראה מעשית לגבי נכסים או חיובים וכן פסקי דין, שהוצאו על ידי בית דין מנהלי או רבני. פסקי דין הצהרתיים אינם ברי מימוש.
ביצוע פסק דין נגד המדינה הינו במתן הוראה מטעם פרקליט המדינה או פרקליט המחוז (כתלות בערכאה, שנתנה את פסק הדין), לחשב הכללי ובה הנחייה להעביר את הכסף לזוכה. סירוב החשב הכללי למלא אחר פסק הדין מצמיח עילת פנייה לבג"צ.

אני זמין לכם!

מלאו את הפרטים שלכם או חייגו – 052-351-9284

מלאו את הפרטים שלכם או חייגו
052-351-9284

אני זמין לכם!

מלאו את הפרטים שלכם או חייגו – 052-351-9284

מלאו את הפרטים שלכם או חייגו
052-351-9284

חייג

שינוי גודל גופנים
ניגודיות
WhatsApp chat