עורך דין מקרקעין בעסקאות קומבינציה – מתי צריך אותו ולמה זה קריטי?
עסקאות קומבינציה הן עסקאות מתוחכמות ומורכבות, אך יכולות להיות משתלמות מאוד גם לבעלי הקרקע וגם ליזמים. עם זאת, כל טעות משפטית או תכנונית עלולה לעלות ביוקר. עורך דין מקרקעין שמתמחה בעסקאות קומבינציה הוא האדם שיבטיח שהעסקה תתבצע באופן בטוח, שקוף ורווחי.
מהי עסקת קומבינציה בנדל"ן?
עסקת קומבינציה היא הסכם בין בעל קרקע לבין יזם או קבלן, בו בעל הקרקע מעביר ליזם את זכויות הבנייה או חלק מהקרקע ובתמורה מקבל אחוז מסוים מהדירות או השטח שייבנה על הקרקע. לרוב, בעל הקרקע לא מקבל כסף מזומן, אלא חלק מהתוצרת של הפרויקט.
למשל: בעל מגרש בשטח 500 מ"ר מתקשר עם קבלן שיבנה בניין של 12 דירות. בתמורה, בעל הקרקע יקבל 3 דירות בפרויקט (לפי יחס שנקבע מראש, למשל 25%).
למה זה כדאי מבחינת 2 הצדדים?
- לבעל הקרקע – אין צורך במימון עצמי, והקרקע "ממונפת" לקבלת דירות מוכנות שערכן גבוה.
- ליזם/קבלן – חוסך בעלויות רכישת קרקע ופותח דלת לפרויקט עם פוטנציאל רווח.
מה חשוב לדעת לפני שנכנסים לעסקת קומבינציה?
- בדיקת זכויות בנייה ותב"ע – עורך הדין חייב לבדוק את התכנית החלה על הקרקע, האם ניתן לבנות בפועל את מה שמתוכנן, והאם יש מגבלות (כמו קו בניין, שימור, הגבלות גובה וכו').
- שומת מקרקעין תחשיב כלכלי – חשוב להבין את שווי התרומה של הקרקע ואת שווי התמורה הצפויה, כולל הוצאות בנייה, היטלים, מיסוי ועוד.
- התמודדות עם מיסים – עסקת קומבינציה חייבת במס שבח ולעיתים גם במע"מ. עורך דין מנוסה ידע לתכנן נכון את העסקה כך שהמיסוי לא "יאכל" את הרווח.
- לוח זמנים והתחייבויות הקבלן – יש להבטיח שהקבלן יעמוד בלוחות זמנים מוגדרים, באיכות ביצוע, ולקבוע פיצויים מוסכמים במקרה של עיכוב או חריגה.
- רישום בטאבו וערבויות – יש לעגן את העסקה ברישום, לוודא שקיים מנגנון בטוחות (כמו ערבות חוק מכר), ולהבטיח את זכויות בעל הקרקע עד להשלמת הבנייה.
- פתרון סכסוכים ומנגנוני גישור – מומלץ לקבוע מראש מנגנון ליישוב מחלוקות, שימנע גרירה של תביעות מיותרות.
הכי חשוב! אל תיכנסו לעסקת קומבינציה בלי עורך דין לצידכם
עסקת קומבינציה דורשת הבנה משפטית, תכנונית וכלכלית עמוקה. ליווי של עורך דין מקרקעין מנוסה כמו עו"ד רון זילברמן המבטיח שתשמרו על האינטרסים שלכם לכל אורך הדרך, החל משלב המו"מ ועד למסירת הדירות ורישום הזכויות.
פנו עוד היום לייעוץ ראשוני עם עו"ד רון זילברמן ותקבלו ליווי אישי, מקצועי ובלתי מתפשר לעסקה חכמה ורווחית.
קראו גם: עורך דין לקניית בית בפרויקט חדש
וגם: עורך דין מקרקעין בחיפה
